Nota Grondprijsbeleid Barendrecht 2021
09-03-2022
Nota Grondprijsbeleid Barendrecht 2021
1. Inleiding
1.1 Aanleiding
In combinatie met de Nota grondbeleid wordt tevens de Nota Grondprijzen aangeboden om vast te stellen
1.2 Doelstelling
Met deze nota wordt beoogd duidelijkheid te bieden over het grondprijzenbeleid dat de gemeente Barendrecht voert. De nota beschrijft richtlijnen voor de te hanteren grondprijzen, zowel voor interne als externe klanten. De in deze nota genoemde richtlijnen voor de grondprijzen gelden vanaf het moment dat de nota is vastgesteld en gelden tot en met 31 december 2023 of tot het moment dat er een nieuwe nota is vastgesteld.
1.3 Kaderstelling
Gezien de kaderstellende rol van de gemeenteraad is de vaststelling van deze nota een bevoegdheid van de gemeenteraad.
Het aangaan van individuele grondtransacties binnen dit kader is in het duale stelsel een bevoegdheid van het college. Het college kan van de genoemde standaardprijzen en richtlijnen afwijken, indien bijzondere omstandigheden die afwijking rechtvaardigen. In het geval dat afgeweken wordt van de vastgestelde richtlijnen informeert het college de raad.
1.4 Beschrijving van de inhoud
In hoofdstuk 2 van deze nota worden de uitgangspunten bij gronduitgifte behandeld. In hoofdstuk 3 worden de grondprijzen voor woningbouw aangegeven. De grondprijzen voor bedrijventerrein en kantoorlocaties komen in hoofdstuk 4 aan de orde. Hoofdstuk 5 betreft de grondprijzen voor de overige bestemmingen en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op andere wijzen van gronduitgifte dan verkoop.
Voor woningbouw en bedrijfsterreinen wordt een algemeen beleid gevoerd. Daarbij is de residuele grondprijsbepaling het uitgangspunt. Dit geldt ook voor grond ten behoeve van commerciële maatschappelijke doeleinden.
In eerdere grondprijsnota's is als richtlijn voor het bepalen van grondprijzen voor woningbouw een tabel opgenomen met een zogenoemde grondquote. Tegenwoordig is er geen noodzaak meer om dit systeem te gebruiken, omdat er voldoende informatie beschikbaar is om grondprijzen voor woningbouw residueel te kunnen bepalen.
1.5. Ontwikkeling grondprijzen
In het algemeen is er in 2020 — 2021 sprake geweest van stijgende grondprijzen. De verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen zijn gestegen. De bouwkosten zijn inmiddels ook gestegen. Dit houdt in, dat de residuele grondprijzen (verschil tussen opbrengst en kosten) eveneens zijn gestegen. Inmiddels zijn de bouwkosten en de verkoopprijzen een belangrijk onderwerp. Er wordt gesproken over allerlei mogelijkheden / methoden om de verkoopprijzen in de hand te houden en er wordt in Europa op gewezen dat de koopprijzen te hard stijgen (in Nederland) en dat er andere methoden moeten worden gevonden om de prijzen van huur- en koopwoningen minder uit elkaar te laten lopen. Dit zal niet direct in het komende jaar veranderingen opleveren maar op de middellange termijn kunnen zeker prijsveranderingen verwacht worden.
De effecten van de coronacrisis zijn op de woningmarkt nog niet echt meetbaar. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is in het tweede kwartaal ven 2020 gestegen met 4,4%. De woningbouwkosten daarentegen, worden tot nu toe aanzienlijk beïnvloed door de coronacrisis.
Deze prijs van nieuwbouwwoningen stijgt nog steeds, het effect van de Coronacrisis lijkt te verminderen en de huizenprijzen blijven nog stijgen. Onder deze omstandigheden zullen de grondprijzen voorlopig doorstijgen.
De afzetmarkt (huishoudenssamenstelling) is wel aan het wijzigen. De woningen worden vaker gezocht door zelfstandigen (eenpersoonshuishoudens), en de markt verouderd meer. Dit zal de komende tijd nog doorwerken in de woningmarkt.
2 Gronduitgiftebeleid
2.1 Algemeen
Barendrecht voert een grondprijzenbeleid, waarbij de waarde van de grond gerelateerd is aan de daarop te realiseren bestemming of functie. In deze nota zijn richtlijnen opgenomen voor de te hanteren grondprijzen voor de verschillende bestemmingen of functies. De grondprijzen worden bepaald op basis van de marktwaarde; de waarde van de grond in het vrije economische verkeer.
Voorafgaand aan het starten van een onderhandeling kan de gemeente een prijsadvies (taxatie) opvragen. Een prijs wordt bijvoorbeeld beïnvloed door de marktomstandigheden van vraag en aanbod, de specifieke (locatie-)kenmerken, de planologische mogelijkheden en de concurrentiepositie. Ook de (specifieke) leveringsvoorwaarden kunnen onderdeel van de prijsbepaling zijn.
2.2 Methoden van grondprijsberekenjng
Om tot marktconforme prijzen te komen voor de verschillende bestemmingen, wordt gewerkt met verschillende methoden van grondprijsbepaling. Er zijn twee basismethoden om grondprijzen te bepalen, namelijk:
- de comparatieve methode;
- de residuele methode.
De comparatieve methode van grondprijsbepaling is gebaseerd op vergelijkingen van grondprijzen in de vastgoedmarkt. Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde grondprijzen voor de betreffende functie in een vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld een andere gemeente). Voorts worden specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Het vraagt marktkennis om tot een adequate prijsbepaling te komen. Als deze methode wordt toegepast in Barendrecht, wordt daarom meestal een combinatie gebruikt van informatie over prijzen van andere vergelijkbare locaties, indien gewenst aangevuld met een taxatierapport.
De comparatieve methode wordt in Barendrecht toegepast bij de verkoop van grond ten behoeve van:
- niet-commerciële maatschappelijke doeleinden;
- woningbouwkavels in de vrije sector aan particulieren.
De reden om deze methode toe te passen voor niet-commerciële maatschappelijke doeleinden is, dat het bij niet-commerciële functies moeilijk is om een marktwaarde te bepalen van het te bouwen onroerend goed. Bij de methode van residuele grondprijsbepaling is het noodzakelijk om de beschikken over de waarde van het te realiseren bouwwerk. Vaak betreft het zeer specifieke panden waar nauwelijks een markt voor is.
De reden om de comparatieve methode toe te passen voor woningbouwkavels is, dat particulieren die een woningbouwkavel willen kopen, vragen om duidelijkheid vooraf over de kavelprijs. Dat is niet mogelijk als de grondprijs afhankelijk wordt gemaakt van de waarde van de te bouwen woning, zoals bij de residuele methode het geval is.
De residuele methode van grondprijsberekening betreft de berekening van de grondprijs door de waarde van het te realiseren bouwproject (grond en opstallen [de verkoopprijs]) te verminderen met de totale bouwkosten (inclusief daarmee samenhangende bijkomende kosten en opslagen voor algemene kosten, winst en risico [de stichtingskosten]). Het verschil (residu) tussen beide componenten is de waarde die aan de grond kan worden toegeschreven [de grondprijs].
Deze grondprijs wordt voorafgaand aan de uitgifte van de grond en de start van de bouw bepaald. Dit in tegenstelling tot de mogelijkheid om pas achteraf een grondprijs te bepalen op basis van de werkelijke verkoopprijzen en gerealiseerde kosten.
De sterke kant van deze berekeningswijze is dat er een optimale grondprijs tot stand komt. De koper betaalt de huidige marktwaarde van de grond.
De residuele methode wordt, eventueel in combinatie met een taxatie, toegepast bij de verkoop van grond ten behoeve van:
- commerciële maatschappelijke doeleinden;
- sociale woningbouw;
- woningbouw ten behoeve van vrije sector huur;
- projectmatige woningbouw (tenzij het project meervoudig wordt aanbesteed);
- bedrijventerreinen;
- kantoorlocaties.
Een negatieve kant van de residuele methode is, dat in een stagnerende woningmarkt een lage grondprijs tot stand komt. Als bouwers worden gedwongen de verkoopprijzen van woningen te verlagen en tegelijkertijd de bouwkosten blijven stijgen, gaat dit ten koste van de grondprijs. De grondprijs is volgens deze berekeningswijze immers het resultaat (sluitstuk) van verkoopprijs verminderd met de kosten. De grondprijs wordt daarmee conjunctuurgevoelig, dalende grondprijzen zullen ook leiden tot nadelen voor de grondexploitaties.
In het verleden was ook een nadeel, dat het soms moeilijk was om inzicht te krijgen in bouwkosten. De laatste jaren zijn marktpartijen (projectontwikkelaars) echter ingesteld op het gebruik van residuele grondprijsberekening. Dit heeft ertoe geleid dat informatie over bouwkosten meestal op een transparante wijze beschikbaar is ten behoeve van een grondprijsberekening. Daarnaast worden berekeningen meestal nog getoetst aan referentieprojecten en actuele ontwikkelingen in de markt. Hiervoor is de laatste jaren meer en betere informatie beschikbaar gekomen, Het voorgaande is reden om geen gebruik meer te maken van algemene grondquotes, maar van residuele grondprijzen.
2.3 Uitgangspunten bij grondprijzen
De in de volgende hoofdstukken gehanteerde prijzen gelden, tenzij anders vermeld, voor gronden:
- in eigendom van de gemeente ten behoeve van verkoop;
- in bouwrijpe staat;
- geschikt voor het beoogde gebruik (qua bestemming en bodemkwaliteit);
- vrij van bijzondere belemmeringen die het beoogde gebruik van de grond in de weg staan (zoals erfdienstbaarheden).
Het college kan, indien dit ten dienste staat aan het algemeen belang, gemotiveerd afwijken van de vastgestelde prijzen of wijze van berekening van prijzen die in deze nota zijn opgenomen, en ter vaststelling voorleggen aan de gemeenteraad.
3 Grondprijzen woningbouw
3.1 Sociale woningbouw en bijzondere woontypen (huur en koop)
Sociale huurwoningen kennen een aanvangshuur die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vastgestelde liberalisatiegrens. De maximale rekenhuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1 van de Wet op huurtoeslag. Voor sociale woningbouw en bijzondere woontypen werden in de meeste gemeenten tot voor kort vaste kavelprijzen gehanteerd. Deze kavelprijsmethode is vooral gebaseerd op het feit dat door woningbouwcorporaties meestal wordt gesteld dat zij op deze woningen slechts een gering rendement kunnen halen of zelfs verlies leiden. Zij verwijzen daarbij dan naar de door de corporaties gehanteerde rekenmethode van de standaard bedrijfswaarde.
De argumentatie van de woningbouwcorporaties kan als eenzijdig worden gezien. Zij rekenen zelf niet met de standaard bedrijfswaarde bij het bepalen van het rendement. Het rendement is in werkelijkheid afhankelijk van meerdere factoren. Als de corporatie bijvoorbeeld besluit om de woningen te verkopen na 20 jaar verhuur (uitponden), is het rendement direct aanmerkelijk hoger. Dit geldt uiteraard alleen indien dit mogelijk is qua bestemming, of toestemming van het gemeentebestuur. Ook maken corporaties bij bouwprojecten gebruik van diverse financieringsmethoden, waardoor het rendement van een project hoger wordt dan op basis van de rekenmethode van de standaard bedrijfswaarde. Met het oog op het bovenstaande wordt de grondwaarde van sociale woningbouw en bijzondere woontypen residueel bepaald, mogelijk aangevuld met een taxatie, afhankelijk van:
- ligging (vooroorlogse wijk, herstructureringswijk, nieuwbouwwijk),
- strategie betreffende exploitatie (bijvoorbeeld wel of niet uitponden; uitponden is het verkopen van huurwoningen, meestal met het doel extra winst te behalen) en
- financieringswijze (aantrekken vreemd vermogen (aandeel in project en rentepercentage)).
Er wordt daarnaast een ondergrens gehanteerd voor grondgebonden woningen en appartementen, gebaseerd op de prijzen die in omliggende gemeenten worden gehanteerd (comparatieve methode). Deze ondergrens is iets verhoogd ten opzichte van 2020 en afgerond.
Bij grondverkopen voor sociale huurwoningen en bijzondere woontypen zullen in de koopovereenkomst nader te bepalen voorwaarden gesteld worden aan het uitponden (c.q. verkopen) van de huurwoningen. Een voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn, dat bij verkoop van de huurwoningen een nabetaling plaatsvindt van de grondprijs op basis van herziene inzichten.
3.2 Vrije sector huurwoningen
Vrije sector huurwoningen (eengezinswoningen en appartementen) zijn woningen met een huurprijs die hoger is dan het maximum, zoals door het Rijk voor sociale huurwoningen wordt vastgesteld. Voor dit woningtype wordt aan de hand van de huurprijs en een voor de belegger marktconform rendement de grondprijs residueel bepaald.
Indien nodig wordt een onafhankelijke partij gevraagd om de grondprijzen te toetsen. Huurwoningen in de vrije sector hebben een lagere marktwaarde dan, qua woonoppervlak en locatie, vergelijkbare koopwoningen.
3.3 Vrije sector koopwoningen
Grondprijzen voor koopwoningen worden vooraf residueel bepaald. Dit geldt voor zowel voor eengezinswoningen als voor appartementen. Dit gebeurt door de verkoopprijzen of de beleggingswaarde van de woningen te verminderen met de stichtingskosten van de woningen. De stichtingskosten zijn de bouwkosten (inclusief winst en risico) vermeerderd met bijkomende kosten (onder andere architect, notaris, marketing).
Bij projectmatige woningbouw kan ervoor worden gekozen om hiervoor een aanbestedingsprocedure te volgen in de vorm van een tender. Meerdere geselecteerde marktpartijen worden daarbij uitgenodigd om in te schrijven op het project De marktpartijen die inschrijven op het project moeten daarbij ook een grondprijs bieden. De geboden grondprijs weegt mee bij de toewijzing van het project.
In de aanbestedingsleidraad wordt een minimumgrondprijs opgenomen, waaraan een bieding moet voldoen om succesvol te kunnen inschrijven op het project.
De grondprijs voor woningbouwkavels die worden verkocht aan particulieren voor het bouwen van een eigen huis wordt via de comparatieve methode bepaald. In paragraaf 2.2 is al ingegaan op de reden voor het toepassen van deze methode.
Het bovenstaande leidt tot het volgende overzicht voor de grondprijzen ten behoeve van woningbouw.
Woningbouw
Bepaling grondprijzen
Sociale huur en koop eengezinswoning
Residueel vooraf bepaald
- ondergrens 23,500 excl. BTW per woning
- eventueel afspraken over nabetaling
Sociale huur en koop appartementen
Residueel vooraf bepaald
- ondergrens € 19.000 excl. BTW per appartement
- eventueel afspraken over nabetaling
Vrije sector huur
(eengezinswoningen en appartementen)
Residueel vooraf bepaald
Vrije sector koop
(eengezinswoningen en appartementen)
Residueel vooraf bepaald
- eventueel via tender \ aanbesteding
Vrije sector kavels
Comparatief
- vaste kavelprijs op basis van prijzen op vergelijkbare locatie
4 Grondprijzen bedrijventerrein en kantoorlocaties
4.1 Bedrijventerrein
De grondprijs voor grond met de bestemming bedrijventerrein, zal vooraf residueel worden bepaald, eventueel aangevuld met een taxatie.
4.2 Kantoorlocaties
Barendrecht kent geen specifieke kantoorlocaties. Mocht er in de toekomst een kantoorlocatie worden ontwikkeld, dan zal de grondprijs vooraf residueel worden bepaald, eventueel aangevuld met een taxatie,
Het bovenstaande leidt tot het volgende overzicht voor de grondprijzen ten behoeve van bedrijventerrein en kantoorlocaties.
Bedrijventerrein, kantoorlocaties
Bepaling grondprijzen
Bedrijventerrein
Residueel vooraf bepaald (per m2 kavel)
Kantoren (FSI =< 1)
Residueel vooraf bepaald (per m2 kavel)
Kantoren (FSI > 1)
Residueel vooraf bepaald (per m2 bvo)
De grondprijs voor kantoren wordt berekend over het aantal m2 bvo van het te realiseren gebouw indien de FSI (Floor Space Index) groter is dan 1. Met ander woorden: als het aantal m2 bvo van het gebouw groter is dan de oppervlakte van het terrein, dan wordt de hierboven genoemde grondprijs berekend per m2 bvo
5 Grondprijzen overige bestemmingen
5.1 Openbaar groen
Bij verkoop van snippergroen, wordt gewerkt met vaste prijzen per m2 . Dit om de burger duidelijkheid te geven over de kosten. De verkoop van grond zal daarnaast in ieder geval kostendekkend moeten zijn voor de gemeente. De gemeente stelt namelijk de overeenkomst op, maakt de bijbehorende verkooptekening en regelt het notarieel transport. Om deze kosten in ieder geval vergoed te krijgen, wordt voor de eerste tot en met de vijfde vierkante meter die wordt verkocht een vast bedrag gehanteerd. Elke extra m2 boven deze vijf m2 wordt vervolgens voor een vaste prijs verkocht.
Er wordt alsnog gewerkt met een taxatierapport, indien het aan de tuin toe te voegen perceel grond in oppervlakte groter is dan 30% van de huidige oppervlakte, of indien de grond buiten de bebouwde kom ligt. De reden hiervan is, dat in deze gevallen onduidelijk is wat de verkoop van grond voor gevolgen heeft voor de marktwaarde van de woning.
Het bovenstaande resulteert in de volgende prijzen voor de verkoop van openbaar groen.
Openbaar groen (mits gelegen binnen de bebouwde kom en mits het te verkopen perceel maximaal 30% toevoegt aan het perceel van de koper)
Grondprijzen (kosten koper)
1 tot en met 5 rn2
€ 450,00 (totaalbedrag)
ledere volgende rn2
55,00 (per m2 kavel
In incidentele gevallen komt het voor dat de gemeente een stukje grond met de bestemming tuin \ erf aankoopt van particulieren. In die gevallen is de gemeente bereid een prijs betalen van € 55,00 per m2 , kosten koper. Immers in die gevallen zal niet de verkopende particulier, maar de gemeente als koper, kosten maken voor het opstellen van een koopovereenkomst, het maken van een aankooptekening en het regelen van het notarieel transport. Het is in die gevallen niet te rechtvaardigen dat de gemeente, zoals bij de kopers van openbaar groen, een extra bedrag betaalt voor de eerste vijf aan te kopen vierkante meters.
5.2 Maatschappelijke doeleinden
Voor grond met de bestemming maatschappelijke doeleinden wordt voor niet-commerciële projecten een vaste prijs gehanteerd van € 200,00 per rn2 excl. BTW. Het prijsniveau is gebaseerd op de prijzen in de regio voor vergelijkbare doeleinden (comparatieve methode). De prijs is met € 20,00 per m 2 excl. BTW gestegen ten opzichte van 2020. Deze prijs is gebaseerd op een gemiddelde prijs van enkele gemeenten uit de omgeving.
Voor grond met de bestemming maatschappelijke doeleinden wordt voor commerciële projecten de prijs vooraf residueel vastgesteld. Als het aantal m2 bvo groter is dan de oppervlakte van de kavel geldt de prijs per m2 bvo.
Onder niet-commerciële maatschappelijke doeleinden vallen de volgende bestemmingen:
- huisvesting van een functie met een publiek karakter (wijkcentrum);
- overheidsvoorzieningen (brandweerkazerne, politiebureau);
- huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk (bibliotheek);
- huisvesting van gesubsidieerde instellingen (muziekvereniging, scoutinggroep);
- huisvesting van sociaal-culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen, kerken).
Onder commerciële maatschappelijke doeleinden vallen de volgende bestemmingen:
- (para)medische beroepen of functies die solitair zijn gevestigd, dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd (fysiotherapeuten, tandartsen, gezondheidscentra);
- particuliere peuterspeelzalen en opleidingsinstituten;
- verzorgings- en verpleeghuizen, ziekenhuizen;
- huisartsenpraktijken en apotheken.
Maatschappelijke doeleinden
Bepaling grondprijzen
Niet-commercieel
Comparatief: € 200,00 excl. BTW (per m2 kavel)
Commercieel (FSI =< 1)
Residueel vooraf bepaald (per m2 kavel)
Commercieel (FSI > 1)
Residueel vooraf bepaald (per rn2 bvo)
De grondprijs voor commerciële bestemmingen wordt berekend over het aantal m2 bvo van het te realiseren gebouw indien de FSI (Floor Space Index) groter is dan 1. Met ander woorden: als het aantal m2 bvo van het gebouw groter is dan de oppervlakte van het terrein, dan wordt de hierboven genoemde grondprijs berekend per m2 bvo.
5.3 Detailhandel, horeca, hotel
Er wordt slechts incidenteel bouwrijpe grond met de bestemmingen detailhandel, horeca of hotel uitgegeven door de gemeente Barendrecht. Grondprijzen voor deze bestemmingen zijn afhankelijk van specifieke omstandigheden en vragen maatwerk. Mocht er sprake zijn van een grondverkoop ten behoeve van één van de genoemde bestemmingen, dan zal de prijs worden bepaald op basis van een taxatie.
Detailhandel, horeca, hotel
Bepaling grondprijzen
Detailhandel
Taxatie
Horeca
Taxatie
Hotel
Taxatie
6 Andere wijzen van gronduitgifte
6.1 Verpachten
Agrarische grond kan worden verpacht. Per 1 september 2007 is de Pachtwet vervallen en is het pachtrecht geregeld in Boek 7 titel 5 van het Burgerlijk Wetboek. Onder het nieuwe pachtregime is de eenmalige pachtovereenkomst vervangen door de geliberaliseerde pachtovereenkomst.
Geliberaliseerde pachtovereenkomsten worden automatisch beëindigd na afloop van de overeengekomen duur en kunnen een onbeperkt aantal keren na elkaar worden gesloten. Er kan een onderscheid worden gemaakt tussen geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor 6 jaar of langer en geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor 6 jaar of korter. Bij eerstgenoemde overeenkomst dient de overeengekomen pachtprijs door de Grondkamer te worden getoetst aan het Pachtprijzenbesluit, bij laatstgenoemde overeenkomst zijn pachter en verpachter vrij een pachtprijs overeen te komen, De geliberaliseerde pachtovereenkomst voor 6 jaar of korter kent een grote mate van vrijheid. Er kunnen zodanige afspraken in worden vastgelegd, dat de verpachter (de gemeente) op een redelijk korte termijn weer vrij en volledig kan beschikken over zijn eigendommen.
6.2 Erfpacht
Het uitgeven van grond met erfpacht heeft wordt niet veel gedaan in Barendrecht en er word geen actief erfpachtbeleid gevoerd. Het heeft een aantal specifieke voor- en nadelen.
Een groot voordeel voor de koper is dat men beschikking krijgt over de grond door het betalen van een jaarlijks bedrag aan erfpachtcanon. Hierdoor is het kapitaalsbeslag aanzienlijk lager dan bij koop van grond. De verkoper heeft als voordeel dat zij juridisch eigenaar blijft van de grond, Hierdoor heeft ze tijdens het gebruiken en na het aflopen van de erfpachtstermijn weer beschikking over deze grond.
Teneinde de uitgifte in erfpacht mogelijk te maken zullen algemene erfpacht voorwaarden moeten worden opgesteld.
6.3 Verhuur
Het verhuren van percelen grond brengt, naast een opbrengst, beheerstaken met zich mee. Om deze reden wordt er met verhuur van grond terughoudend omgegaan. Particulieren komen in principe niet voor het huren van percelen grond in aanmerking. Bij de verhuur van grond is het uitgangspunt, dat de huurprijs gebaseerd wordt op de (getaxeerde) waarde van de grond.
Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Barendrecht van 30 november 2021
De griffier, Mw. Mr. G.E. Figge
De voorzitter, Drs. G. Veldhuizen
Terug naar het vergunningen overzicht
Details van vergunning
- BeschrijvingNota Grondprijsbeleid Barendrecht 2021
- Soortofficielepublicaties ()
- Gepubliceerd op09-03-2022
- Start09-03-2022
- Straatnaam
- Postcode